隨著台灣都市更新的發展，越來越多的地主與建設公司參與合建。但因房地合一稅之實施，對於地主的身分、取得時間、持有期間的計算及課稅稅率不同，使地主及建設公司在合建之前有許多的稅務成本估算造成困擾。
本文建議，地主依照下列三步驟來確認身分，初步釐清該適用的稅率
第一:確認重建方式(自地自建、合建分屋、合建分售、合建分成、委建)
第二:確認地主為個人地主或是營業人地主
第三:確認交易之房屋或土地為新制或舊制(房屋新制、房屋舊制；土地新制、舊制)
如，老王以個人在88年購買的二樓公寓採用合建分屋的方式參與都更，老王名下只有這間公寓也不是合建建商三等親內的親戚。依這三步確認，即可知道老王為適用”舊制”、合建分屋的”個人地主”。再藉此
本文就”重建/合建方式”、”個人地主/營業人地主之認定”及”房地合一新舊制”相關認定標準提出說明，希望地主與建商合建之前在稅務成本上估算有所依循。但因相關稅制認定標準複雜且房地交易金額龐大，建議地主與建設公司尋求專業會計師、律師之協助，評估稅率及合約條文，以順利建案之完成及銷售。
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1.都更/危老重建三種方式
都更與危老重建，地主有三種模式選擇，自地自建、合建及委建三種方式。
其中合建又細分成合建分售、合建分屋及合建分成。
1.1自地自建
係由地主/建商從購地、整地 、規劃、設計到施工、興建並驗收、銷售完成，一手包辦。一般上市公司皆採用此模式經營。自地自建因需要高度了解建築法規及工法、及發包、包商管理、合約簽訂等等細節，一般地主採用合建或委建模式較為輕鬆。
1.2合建
都市更新，地主都會採用與建商合建方式進行。依照合約條件及分配比例不同，又細分成合建分售、合建分屋、合建分成，三種模式
1.2.1合建分售
係指建設公司提供資金，地主提供土地，雙方合作興建房屋。
興建完成銷售時，買家與地主簽訂土地買賣契約向地主買土地；與建設公司簽訂房屋買賣契約向建設公司買房屋。地主及建設公司各自取得房屋價款及土地價款。
1.2.1合建分屋：
係指建設公司提供資金，地主提供土地，雙方合作興建房屋。
興建完成後，雙方按合建契約所約定的比例，各自取得房屋及土地持分。
1.2.3合建分成
係指建設公司提供資金，地主提供土地，雙方合作興建房屋。
興建完成銷售時，建設公司與地主 按合建契約所約定的比例，分配銷售價款。
1.3委建
由地主提供土地及資金，委託建設公司代為設計、規劃、施工興建。
建設公司收入來源為收取整體建案一定比例之管理費用。
1.4小結
在房地合一實施前，因土地交易免稅，故大多數的合建都更案件會採用合建分售方式興建，銷售時將大部分的價金規劃在免稅的土地上以規避稅負。房地合一實施後，採用何種合建在稅務上較有利，需依實際案例評估。
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2.個人地主與營業人地主
地主若是進行房地產交易、都更合建或危老重建，國稅局會依地主自身條件及過往交易紀錄，認定為”個人地主”或是”營業人地主”。其認定之後攸關地主稅務權利及稅務稽徵，不可不慎!
2.1個人地主
若個人(自然人)出售房屋、土地或以自有土地與建設公司合建，其身分判定為個人訂主，其房地產交易所得依房地合一稅率分離課徵綜合所得稅。
2.2營業人地主
地主若以自有土地與建設公司合建，有房地合一課徵所稅申報作業要點第18點規定之情形，該個人會被國稅局視為營業人；其交易所得課稅方式比照營利事業辦理。
2.3地主認屬營業人判定依據
判定標準一
2.3.1房地合一課徵所稅申報作業要點第18點規定
個人有第一點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個 人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業，應依本法第二十四條 之五規定課徵所得稅，不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定：
(一)個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：
1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。
2.個人5年內參與之興建房屋案件逾2案。
3.個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。
(二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。
(三)個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。
判定標準二
2.3.2核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定
財政部106.06.07台財稅字第10604591190號令
核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定
一、 個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：
(一)
設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
(二) 具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。
(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。
二、 前點第4款所稱房屋取得後逾6年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過6年。同款所稱建屋前土地持有10年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
三、 個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。
四、 個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
五、 廢止本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函、84年3月22日台財稅第841601122號函、95年12月29日台財稅字第09504564000號令及104年1月28日台財稅字第10304605550號令。
2.4個人地主與營業人_所得稅與營業稅課稅規定
| 個人地主 | 營業人地主/營利事業 | |
| 所得稅 | 依所得稅法14條之4至第14條之8規定 | 依所得稅法24條之5規定課徵 |
| 營業稅 | 免 | 土地:免徵營業稅 房屋:依法課稱營業稅 |
| 合建所得課徵注意事項 | 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 | 營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。 前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。 但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 |
2.5小結
關於個人地主或營業人地主之認定方式較為複雜。若地主有不動產交易之需求或建設公司與地主簽訂合建/委建契約前，應事先諮詢專業人士，提早做好稅務規劃。 常見不動產稅務案件，即是地主在交易之前，沒有檢視自身條件及過往交易紀錄頻繁，事後被國稅局認定為營業人身份進而補徵稅額並加以罰款，地主及建設公司應多加留意。
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3.房地合一
有鑑於過去，因土地交易免稅，許多建商與地主利用此依免稅優惠將不動產交易金額大部分拆分為
3.1房地合一課稅範圍
105年1月1日起交易下列房屋、土地者，即納入房地合一課稅範圍
–105年1月1日以後取得
–103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內 (繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)
–105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同房屋交易
3.2房地合一課稅稅基
房地合一所得額=房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額
3.3個人_房地合一課稅稅率
境內居住個人
持有1年以內：45%
持有2年以內超過1年：35%
持有10年以內超過2年：20%
持有超過10年：15%
境內居住個人特別稅率:
1.因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋:20%
2.土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%
3.個人交易的房屋土地，同時符合下列各項條件，得適用「自住房地租稅優惠」：
(1) 個人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。 (2) 交易該自住房屋土地的前6年內，未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。
(3) 個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內，未曾適用本自住房地租稅優惠。
自住房地免稅額：課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。
非境內居住個人
持有1年以內：45%
持有超過1年：35%
3.4營業人/營利事業_房地合一課稅稅率
境內營利事業
併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報: 20%
境外營利事業
持有1年以內：45%
持有超過1年：35%
3.5房地合一個人/營利事業課稅稅率一覽表
| 房地合一稅率 | |
| 境內居住個人 | 持有1年以內：45% 持有2年以內超過1年：35% 持有10年以內超過2年：20% 持有超過10年：15% |
| 非境內居住個人 | 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% |
| 境內營利事業 | 不計持有時間長短，皆併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理申報: 20% |
| 境外營利事業 | 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% |
3.6房地合一_房地取得時間認定日
房地合一課稅因持有年限不同而有不同稅率，所以不動產交易取得時間的認定，攸關持有年限的長短，若地主交易不動產或參與合建前，應多加注意。
| 房地取得方式 | 取得認定日 | |
| 1 | 強制執行。因強制執⾏於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、⼟地 | 拍定⼈領得權利移轉證書之⽇ |
| 2 | 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋 | 訂定買賣契約之⽇ |
| 3 | ⾃⾏興建的房屋 | 核發使⽤執照⽇ (無法取得使⽤執照的房屋，為實際興建完成⽇) |
| 4 | 提供⼟地與營利事業合建分屋所分得的房屋 | 交換後完成所有權移轉登記⽇ |
| 5 | 原有⼟地，因政府施⾏區段徵收該⼟地並領回抵價地 | 所有權⼈原取得被徵收⼟地之⽇ |
| 6 | 原有⼟地，因⼟地重劃經重⾏分配⽽取得的⼟地 | 所有權⼈原取得重劃前⼟地之⽇ |
| 7 | 營利事業實施都市更新事業，依權利變換或協議合建取得都市更新後的房屋、⼟地 | 都市更新事業計畫核定之⽇ |
| 8 | 營利事業受託辦理⼟地重劃或個⼈、營利事業(出資者)以資⾦參 與⾃辦⼟地重劃，取得抵繳開發費⽤或出資⾦額之折價抵付之⼟地(抵費地) | 重劃計畫書核定之⽇ |
| 9 | 建設公司配合政府政策，依合宜住宅招商投資興建契約及國營事業合建分屋附買回條件契約⾃政府或國營事業取得⼟地 | 契約簽訂之⽇ |
| 10 | 因分割共有物取得與原權利範圍相當的房屋、⼟地 | 原取得共有物之⽇ |
| 11 | 配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地 | 為配偶之他方原取得該房屋、土地 之日 |
| 12 | 繼承取得之房屋、土地 | 為繼承開始日 |
| 13 | 以房屋、土地為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產。 信託關係存續中或信託關係消滅，受 託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該房屋、 土地者。 | (1)受益人如為委託人，為委託人取得該房屋、土地之日。 (2)受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信 託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地為信託財產 者，該追加之房屋、土地，為追加之日。 (3)信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之 日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之 |
| 14 | 信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地，嗣受託人交易該信託財產 | 為受託人取得該房屋、土地之日 |
| 15 | 信託關係存續中，該房屋、土地持有期間內，如有變更受益人之情事 | 為變更受益人之 日 |
| 16 | 信託關係存續中，如有受益人由不特定或尚未存在而為確定 | 為確定受益人之日 |
3.7房地合一_房地持有期間合併計算說明
地主因繼承或受遺贈取得房地；或是因自建或合建而拆除房屋，若要出售房地其持有期間之認定；或選擇適用自住房地優惠(可有400萬免稅額，超過部分獲利所得10%)，其持有期間可以合併計算。其期間合併計算說明如下~
3.7.1繼承或受遺贈取得之房地
(一)個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。
(二)個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。
3.7.2自建或合建
(一)個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，出售該自建或取得之房屋，依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。
(二)個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋，依本法第十四條之四第三項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。
3.7.3房地合一_房地持有時間合併計算彙總表
| 合併持有時間 | |
| 繼承或受遺贈取得 | 得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。 得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限 |
| 取自其配偶贈與之房地 | 得將配偶持有期間合併計算 得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。 |
| 個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋( 自住房屋優惠稅率，400萬免稅額) | 得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。 得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。 |
| 個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋 | 以該土地之持有期間為準 |
3.8因繼承取得房地，房地合一適用新制or舊制?
| 發生繼承時間 | 被繼承人持有時間 | 新制or舊制 |
| 105.01.01以後 | 被繼承人於104.12.31之前取得 | 出售時，採房地合一舊制申報 |
| 105.01.01以後 | 被繼承人於105.01.01之後取得 | 出售時，採房地合一新制申報 |
3.9交易無論有無獲利，應於買賣登記過戶次日起30天內辦理申報房地合一所得稅
交易屬個人房屋土地交易所得稅(簡稱：房地合一稅)課稅範圍之房地，無論交易有無應納稅額，皆應依所得稅法第14條之5規定於完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向所轄稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附稅款繳納收據。
房地合一稅制自105年1月1日實施以來，常見未辦理申報類型包括不熟悉房地合一稅申報規定，誤認該筆所得應併入綜合所得稅結算申報、誤認僅出售土地不屬房地合一稅之課稅範圍或誤認房地交易虧損，無所得即無須申報等。而未辦理申報案件經稽徵機關調查後，依所得稅法第108條之2規定納稅義務人將面臨未依限辦理申報之行為罰或未申報所得之漏稅罰二者擇一從重之處罰。
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4.房屋時價之認定
依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條規定，本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時價，應參酌下列資料認定之： (台財稅字第09604520980號)
(一)報章雜誌所載市場價格。
(二)各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。
(三)不動產鑑價公司鑑價資料。
(四)銀行貸款評定之房屋款價格。
(五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。
(六)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
(七)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。
(八)法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。
(九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。
(十)時價資料同時有數種者，得以其平均數為當月份時價。
5.建築業/建設公司/建商_營業稅/營所稅/其他稅務規定
建設公司與地主合建分屋互易房屋及土地其憑證之開立方式
台財稅字841601114號
主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函（編者註：參閱營業稅法令彙編）之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。
說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。
專營土地開發出售之營業人其進項稅額不得申請退還。
台財稅第800382378號
專營土地開發出售土地之營業人，其因開發土地所支付之進項稅額，依法不得申請退還。
建設公司樣品屋或接待中心仍應設籍課徵房屋稅
臺中市政府地方稅務局表示，建設公司為促銷預售屋搭建樣品屋或接待中心，均屬房屋稅課稅範圍，在未拆除前都應依法設立房屋稅籍課稅。稅務局進一步說明，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅是以附著於土地上的各種房屋，及增加房屋使用價值的建築物為課徵對象。因此，建商為銷售房屋而搭建定著於土地上的樣品屋及接待中心等屬建築法認定的建物，都應在建造完成後30日內申報設籍課稅，課稅現值計算方式同於一般建物，按建造材料、總層數、面積、地段等評定房屋現值，並按月計課，因供銷售房屋使用，應按營業用稅率3%課徵。日後拆除也應立即向當地稅捐稽徵機關申報，才能停止課徵房屋稅。
地主合建分屋取得房屋 記得要報繳契稅
地主與建商合建分屋，由建商出資興建房屋，並由建商及地主為建造執照起造人，地主應就取得房屋依規定申報繳納契稅。新竹市稅務局說明，因地主與建商訂有合建分屋契約，所以地主分配取得之房屋，是地主以所持有土地部分持分與建商交換取得，實際上屬於交換行為。如果交換取得房屋之核定契價大於被交換土地之公告現值，等值部分按2%交換稅率核課，差額部分按6%稅率核課。該局特別提醒，地主應於房屋建造完成且主管機關核發使用執照之日起60日內，向稅捐稽徵機關申報繳納契稅，逾期申報每逾3日會被加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過1萬5千元。如有匿報、短報情形，並加處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。
建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用
財政部臺北國稅局表示，營利事業與地主合建分屋，約定由營利事業負擔繳納換入土地之土地增值稅，不得列入營利事業之費用或建屋之成本。
該局說明，依財政部75年11月19日台財稅第7568163號函規定，建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。
該局舉例說明，甲建設公司107年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。
該局特別強調，營利事業如有因合建而換入之土地，依約須由建商負擔繳納換入土地之土地增值稅，依前述規定不得列為成本費用，籲請營利事業應注意稅法相關規定，以免遭調整補稅。
營利事業與地主合建分售（或分成）不動產建案，應按售價比例分攤廣告費
財政部臺北國稅局表示，營利事業與地主合建分售（或分成）不動產建案所發生的廣告費，除應依照營利事業所得稅查核準則第78條規定取得相關憑證外，並應按其售價比例分攤認列廣告費。
該局說明，依營利事業所得稅查核準則第78條規定，具有廣告性質的各項費用，應取得統一發票或合法憑證，並檢附載有活動名稱及營利事業名稱的相關廣告或促銷證明文件。又營利事業與地主約定合建分售（或分成）興建不動產，其廣告費用，基於收入費用配合原則，應按其售價比例分攤計算房地各別應分攤的廣告費，申報廣告費用支出。
該局舉例，甲建設公司與地主採合建分售方式興建不動產建案，銷售該不動產建案的廣告費1,000萬元，如建物及土地的售價比例為40%及60%，依前開規定應按建物及土地售價比例計算建設公司應分攤的廣告費，甲建設公司辦理營利事業所得稅結算申報時，得列報的廣告費為400萬元。
該局提醒，營利事業於辦理營利事業所得稅結算申報時，列報的費用應依相關規定辦理，以避免因不符合規定而遭剔除補稅，損及自身權益。
建設公司因解約而沒入預收之土地價款，應報繳5%營業稅
財政部臺北國稅局表示，建設公司因買受人違約，逕予解除契約，並?入依約定之違約款項，屬銷售貨物或勞務所產生之違約金性質，應依規定開立應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。
該局說明，在中華民國境內銷售貨物或勞務，均應依法課徵營業稅；營業人銷售貨物或勞務之銷售額，為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用。建設公司因買受人未依約定時程繳付土地價款，依約通知買受人解約，並?入買受人依約定之違約款項，因不動產所有權以登記為要件，買受人在未取得該土地產權前，其支付之土地價款係為取得土地之權利，嗣因解除土地買賣契約關係，建設公司依約沒入之款項已非屬銷售土地之代價，應將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，並重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。
該局舉例說明，於查核A建設公司106年度營利事業所得稅結算申報其他收入-土地違約金收入時，經A公司說明土地違約金收入係106年與B君簽訂土地買賣契約書，嗣因B君未能依約定之時程付款，依約對B君寄發存證信函並解除契約，A公司依約定沒入契約總價款之15%以為違約金，並退還B君已支付之土地價款扣除前開土地違約金之餘額，A公司將前開土地違約金收入列報其他收入，報繳營利事業所得稅。惟經該局進一步查核，A公司於收取土地價款時，已依規定開立預收土地款之免稅統一發票，嗣因解約而?入契約總價款15%之金額，屬違約金性質，非A公司銷售土地之代價，係屬與銷售行為有關之銷售額，A公司未依規定將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，核認A公司短漏開統一發票，並短漏報銷售額，核定應補徵營業稅，並處以罰鍰。
該局呼籲建設公司因買受人違約所?入之預收土地價款，應依規定開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，並於辦理年度營利事業所得稅結算申報時，列報其他收入，如因一時疏忽或不諳法令規定，致短、漏報繳稅款者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免受罰。如尚有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-000-321或逕洽所轄稅捐稽徵機關，該局將竭誠為您服務，亦可至該局網站（https：//www.ntbt.gov.tw）查詢相關規定及資訊。
營利事業轉讓預售房地權利，土地之讓與價格亦應開立應稅發票
財政部臺北國稅局表示，營利事業購買預售屋，如於房地產權過戶前，即將購屋之權利義務轉讓，其交易性質係屬出售預售房地之登記權利，所得款項應按讓與價格「全額」開立應稅發票予買受人。
該局指出，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與第三人承受，應由該營業人，依房屋及土地之讓與價格全額開立應稅發票予買受人。
該局舉例說明，甲公司於107年底購買預售屋(含房屋及土地)1戶，已陸續支付5,000萬元，於房地產權過戶前，即於108年5月中旬以6,500萬元將此購買預售屋之權利轉讓予乙公司，並分別按約定房屋價款2,000萬元及土地價款4,500萬元開立應稅及免稅統一發票與乙公司。惟甲公司係於未取得預售屋產權前即予以出售，因其購買預售屋於過戶前尚非屬房地所有權人，僅對出售預售屋之建設公司取得房地移轉請求權，因此其交易性質係屬出售預售房地之登記權利，與取得房地產權後出售不動產之交易有別，銷售所得款項應全數課徵營業稅。亦即甲公司出售「預售土地登記權利」部分4,500萬元，並非免徵營業稅之出售土地交易，而應全數開立應稅統一發票，並申報為應稅銷售額。
該局呼籲，營利事業於房地產權移轉前，轉讓購買之預售屋權利時，無論有無約定房屋及土地價款，均應按讓與價格「全額」開立應稅統一發票，以免因將應稅銷售額申報為免稅銷售額而遭補稅及處罰。
營利事業借款購買非屬固定資產之土地所支付之利息，不可作為當期費用或支出
財政部臺北國稅局表示，營利事業因購買非屬固定資產之土地而借款所支付之利息，不可作為當期費用或支出。
該局說明，依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定，營利事業購買土地之借款利息，應列為資本支出；經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作其收入之減項。
該局指出，近日查核轄內甲公司營利事業所得稅結算申報案件時發現，甲公司列報金融機構借款利息支出一百餘萬元，經深入查核該筆借款之用途為支付土地價款，雖已辦妥土地過戶手續，但公司購買該土地目的是為投資使用，遂依上開規定將利息支出核定轉列遞延費用。
該局提醒營利事業借款購買土地時，應注意並非所有借款利息皆可申報為當期費用，應按土地用途來決定利息支出之列報方式，以免因不符相關規定而遭調整補稅。
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