當房東必知的稅務法律

當房東,該了解相關稅務法律問題

個人房東如符合住宅法規定,租金所得可享租稅優惠

  財政部臺北國稅局表示,政府為推動社會住宅政策,鼓勵房東將房屋出租予特定族群,依住宅法第15條及第23條規定,房東將房屋出租給接受主管機關租金補貼的房客,享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅優惠。
  該局說明,依住宅法第15條規定,住宅所有權人將住宅出租予依規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理的各項租金補貼者,於住宅出租期間所獲租金收入,免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過1萬元。另同法第23條規定,住宅所有權人若透過縣(市)政府核准的租屋服務事業出租作為居住使用,得享有更優惠的租稅減免,除前述的每屋每月最高1萬元租金收入免稅外,如未能提供租賃期間必要損耗及費用證據者,得以租金收入60%計算必要損耗及費用(詳附表)。
  該局舉例說明,房東甲君以每月租金2萬元出租房屋,且未能提供租賃期間必要損耗及費用證據,其相關稅賦比較說明如下:
一、如甲君為符合住宅法第15條規定的公益出租人,將房屋出租給接受租金補貼的房客,則其每月租賃所得額為5,700元[(租金20,000元-免稅額度10,000元)×(1-43%)]。
二、如甲君委託租屋服務事業包租代管,符合住宅法第23條規定,則每月租賃所得額為4,000元[(租金20,000元-免稅額度10,000元)×(1-60%)]。
三、如甲君未適用上開租稅優惠,則其每月租賃所得額為11,400元[租金20,000元×(1-43%)]。
  該局提醒,可適用住宅法租稅優惠減免的房東,於申報綜合所得稅時,應檢附租賃契約書、付款證明等相關資料供國稅局核認。

承租共有房屋,應按各共有人持分比例分別開立租賃所得扣免繳憑單

  財政部臺北國稅局表示,扣繳單位承租共有房屋,應按各共有人之應有部分比例計算租賃所得,分別開立租賃所得扣(免)繳憑單。
  該局說明,依財政部71年2月2日台財稅第30682號函規定,共有物之出租,其租賃所得應按各共有人之應有部分計算,課徵綜合所得稅。又稅法有關納稅義務人之規定具有強制性,並不因當事人之約定而變更稅法所規定之課徵對象。數人共有之房屋出租,應按各共有人之持分比例計算租賃所得,不因共有人間另為約定租金分配方式或約定由他人受領而改變其納稅義務。是以,扣繳單位承租由數人共有之房屋,仍應按各共有人應有部分計算出租人之租賃所得及開立扣(免)繳憑單。
  該局舉例,甲、乙、丙三人共有房屋一棟,各持分1/3,該屋於108年1月1日以每月租金20,000元出租給A公司,並約定租金全數由甲領取,A公司仍應按甲、乙、丙三人之應有部分(各持分1/3),分別填報甲、乙、丙三人108年度租賃所得扣(免)繳憑單各80,000元(每月租金20,000元×12個月÷3)。
  該局呼籲,扣繳單位若承租共有房屋,應按各共有人之應有持分分別申報扣(免)繳憑單,避免增加後續查對更正之困擾。

營業人(即公司行號)出租房屋,因承租人提前終止租約而收取之違約金應併入租金收入依規定開立統一發票

  財政部臺北國稅局表示,營業人(即公司行號)出租房屋,因承租人提前終止租約而收取之違約金,應併入租金收入依規定開立統一發票並申報繳納營業稅。
  該局說明,依加值型及非加值型營業稅法規定之銷售額,為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價,包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用;是以,凡因銷售貨物或勞務而收取之一切代價,均應併入銷售額計算,因此,營業人出租房屋,因承租人提前終止租約,依約收取之違約金,係屬銷售額範圍,應併入租金收入依規定開立統一發票並申報繳納營業稅。
  該局舉例說明,甲公司於109年1月1日出租房屋與乙公司做為辦公室使用,租約期限為2年,每月租金為新臺幣(下同)126,000元(含營業稅),乙公司於109年9月10日因結束營業提前終止租約,其依約給付10天租金42,000元及加收2個月租金之違約金252,000元共294,000元與甲公司,惟甲公司因將乙公司給付之違約金誤認為賠償款收入,僅就租金收入開立銷售額40,000元,稅額2,000元之三聯式統一發票交付乙公司,經稽徵機關查核發現甲公司短漏報收取違約金之銷售額240,000元,除補徵營業稅額12,000元(240,000元X5%),並裁處罰鍰。
  該局呼籲,按統一發票使用辦法第4條第29款規定,營業人取得賠償款收入得免用或免開統一發票,係因該項收入非屬銷售貨物或勞務之收入,非屬營業稅課稅範圍,爰明定得免開立統一發票;惟本案營業人因承租人違約而收取之違約金,係屬出租房屋所收取之代價,兩者性質不同,營業人應依前揭規定開立統一發票報繳營業稅,以免發生短漏報銷售額情事而受罰。

房屋有供他人設籍營業或執行業務使用,稽徵機關即得依所得稅法規定核算租賃收入

  財政部臺北國稅局表示,所得稅法第14條第1項第5類第4款明定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。
  該局說明,納稅義務人只要將其所有之房屋提供他人(即本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人)設籍營業或執行業務使用,即應依所得稅法規定核算租賃收入,核課綜合所得稅。
  該局舉例說明,甲君106年度綜合所得稅結算申報,未列報本人所有房屋之租賃所得,經該局以該房屋供A公司設籍營業使用,按當年度當地一般租金標準,計算租金收入,於減除必要損耗及費用(財政部訂定費用標準43%)後,核定租賃所得180,000元,歸課甲君綜合所得稅。甲君主張該房屋係供配偶設立之公司無償使用,未收取租金云云;惟經該局以A公司是以營利為目的之法人,即所得稅法施行細則第16條第2項所稱之他人,該房屋既提供公司設籍營業,仍應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,維持原核定。
  該局提醒,納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬有將房屋無償供公司設籍營業使用之情事,依規定仍應參照當地一般租金及財政部訂定費用標準設算租賃所得,民眾如對綜合所得稅結算申報有疑問者,可撥免費服務電話0800-000321洽詢,或就近向轄區國稅局各分局及稽徵所洽詢,以維護自身權益。

房屋無償供配偶設立之公司使用,應計算租賃收入

   財政部臺北國稅局表示,個人如將其所有房屋無償供配偶設立之公司營業使用,依法應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,報繳所得稅。
  該局說明,所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況計算租賃收入。又所稱「他人」,依同法施行細則第16條第2項規定,係指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。
  該局舉例,甲君將名下房屋無償供配偶擔任負責人之A公司設籍營業使用,甲君並未申報租賃收入,經該局參照當地一般租金情況,計算租賃收入,併入甲君綜合所得總額課稅。甲君不服,主張系爭房屋係無償供其配偶設立之A公司營業使用,並未向A公司收取租金,不應核定租賃收入,經該局以A公司係依公司法設立之法人,即所得稅法施行細則第16條第2項規定所稱之他人,且A公司在系爭房屋設籍營業使用,依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,應按當地一般租金情況計算甲君之租金收入,原核定於法並無不合,予以維持。
  該局呼籲,個人如將所有房屋無償供其配偶擔任負責人之公司設籍營業,縱未收取租金,依上開所得稅法規定,仍應參照當地一般租金情況計算租賃收入,併入綜合所得總額課稅。

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