地主都更合建、房地合一稅務處理

隨著台灣都市更新的發展,越來越多的地主與建設公司參與合建。但因房地合一稅之實施,對於地主的身分、取得時間、持有期間的計算及課稅稅率不同,使地主及建設公司在合建之前有許多的稅務成本估算造成困擾。

本文建議,地主依照下列三步驟來確認身分,初步釐清該適用的稅率

第一:確認重建方式(自地自建、合建分屋、合建分售、合建分成、委建)
第二:確認地主為個人地主或是營業人地主
第三:確認交易之房屋或土地為新制或舊制(房屋新制、房屋舊制;土地新制、舊制)

如,老王以個人在88年購買的二樓公寓採用合建分屋的方式參與都更,老王名下只有這間公寓也不是合建建商三等親內的親戚。依這三步確認,即可知道老王為適用”舊制”、合建分屋的”個人地主”。再藉此

本文就”重建/合建方式”、”個人地主/營業人地主之認定”及”房地合一新舊制”相關認定標準提出說明,希望地主與建商合建之前在稅務成本上估算有所依循。但因相關稅制認定標準複雜且房地交易金額龐大,建議地主與建設公司尋求專業會計師、律師之協助,評估稅率及合約條文,以順利建案之完成及銷售。

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1.都更/危老重建三種方式

都更與危老重建,地主有三種模式選擇,自地自建、合建及委建三種方式。
其中合建又細分成合建分售、合建分屋及合建分成。

1.1自地自建

係由地主/建商從購地、整地 、規劃、設計到施工、興建並驗收、銷售完成,一手包辦。一般上市公司皆採用此模式經營。自地自建因需要高度了解建築法規及工法、及發包、包商管理、合約簽訂等等細節,一般地主採用合建或委建模式較為輕鬆。

1.2合建

都市更新,地主都會採用與建商合建方式進行。依照合約條件及分配比例不同,又細分成合建分售、合建分屋、合建分成,三種模式

1.2.1合建分售

係指建設公司提供資金,地主提供土地,雙方合作興建房屋。
興建完成銷售時,買家與地主簽訂土地買賣契約向地主買土地;與建設公司簽訂房屋買賣契約向建設公司買房屋。地主及建設公司各自取得房屋價款及土地價款。

1.2.1合建分屋:

係指建設公司提供資金,地主提供土地,雙方合作興建房屋。
興建完成後,雙方按合建契約所約定的比例,各自取得房屋及土地持分。

1.2.3合建分成

係指建設公司提供資金,地主提供土地,雙方合作興建房屋。
興建完成銷售時,建設公司與地主 按合建契約所約定的比例,分配銷售價款。

1.3委建

由地主提供土地及資金,委託建設公司代為設計、規劃、施工興建。
建設公司收入來源為收取整體建案一定比例之管理費用。

1.4小結

在房地合一實施前,因土地交易免稅,故大多數的合建都更案件會採用合建分售方式興建,銷售時將大部分的價金規劃在免稅的土地上以規避稅負。房地合一實施後,採用何種合建在稅務上較有利,需依實際案例評估。

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2.個人地主與營業人地主

地主若是進行房地產交易、都更合建或危老重建,國稅局會依地主自身條件及過往交易紀錄,認定為”個人地主”或是”營業人地主”。其認定之後攸關地主稅務權利及稅務稽徵,不可不慎!

2.1個人地主

若個人(自然人)出售房屋、土地或以自有土地與建設公司合建,其身分判定為個人訂主,其房地產交易所得依房地合一稅率分離課徵綜合所得稅。

2.2營業人地主

地主若以自有土地與建設公司合建,有房地合一課徵所稅申報作業要點第18點規定之情形,該個人會被國稅局視為營業人;其交易所得課稅方式比照營利事業辦理。

2.3地主認屬營業人判定依據

判定標準一

2.3.1房地合一課徵所稅申報作業要點第18點規定

個人有第一點規定之房屋、土地交易,符合下列情形之一者,該個 人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業,應依本法第二十四條 之五規定課徵所得稅,不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定:

(一)個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成,同時符合下列各款規定:

1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間,或個人與合建之營利事業間,係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。

2.個人5年內參與之興建房屋案件逾2案。

3.個人以持有期間在2年內之土地,與營利事業合建。但以繼承取得者,不在此限。

(二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建,設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理土地銷售。

(三)個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。

判定標準二

2.3.2核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定

財政部106.06.07台財稅字第10604591190號令
核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定

一、 個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售,如符合下列要件之一者,自本令發布日起,應依法課徵營業稅:

(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。

(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。

二、 前點第4款所稱房屋取得後逾6年,指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止,連續持有超過6年。同款所稱建屋前土地持有10年以上,指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年,或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年,擇一認定;因繼承取得者,自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算;配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者,自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

三、 個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新,嗣後銷售分得之房屋者,其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。

四、 個人提供土地與營業人合建分成及合建分售,如僅出售土地,免辦理稅籍登記。

五、 廢止本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函、84年3月22日台財稅第841601122號函、95年12月29日台財稅字第09504564000號令及104年1月28日台財稅字第10304605550號令。

2.4個人地主與營業人_所得稅與營業稅課稅規定

個人地主 營業人地主/營利事業
所得稅
依所得稅法14條之4至第14條之8規定 依所得稅法24條之5規定課徵
營業稅
土地:免徵營業稅
房屋:依法課稱營業稅
合建所得課徵注意事項個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。 營利事業當年度之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
前項房屋、土地交易所得額,指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。
但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

2.5小結

關於個人地主或營業人地主之認定方式較為複雜。若地主有不動產交易之需求或建設公司與地主簽訂合建/委建契約前,應事先諮詢專業人士,提早做好稅務規劃。 常見不動產稅務案件,即是地主在交易之前,沒有檢視自身條件及過往交易紀錄頻繁,事後被國稅局認定為營業人身份進而補徵稅額並加以罰款,地主及建設公司應多加留意。

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3.房地合一

有鑑於過去,因土地交易免稅,許多建商與地主利用此依免稅優惠將不動產交易金額大部分拆分為

3.1房地合一課稅範圍

105年1月1日起交易下列房屋、土地者,即納入房地合一課稅範圍

–105年1月1日以後取得
–103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內 (繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)
–105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同房屋交易

3.2房地合一課稅稅基

房地合一所得額=房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額

3.3個人_房地合一課稅稅率

境內居住個人

持有1年以內:45%
持有2年以內超過1年:35%
持有10年以內超過2年:20%
持有超過10年:15%

境內居住個人特別稅率:
1.因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下之房屋:20%
2.土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%
3.個人交易的房屋土地,同時符合下列各項條件,得適用「自住房地租稅優惠」:
(1) 個人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。 (2) 交易該自住房屋土地的前6年內,未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。
(3) 個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內,未曾適用本自住房地租稅優惠。
自住房地免稅額:課稅所得在400萬元以內者,免納所得稅,免稅額為該課稅所得;課稅所得超過400萬元者,免稅額為400萬元,超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。

非境內居住個人

持有1年以內:45%
持有超過1年:35%

3.4營業人/營利事業_房地合一課稅稅率

境內營利事業

併入年度營利事業所得額,於次年5月辦理結算申報: 20%

境外營利事業

持有1年以內:45%
持有超過1年:35%

3.5房地合一個人/營利事業課稅稅率一覽表

房地合一稅率
境內居住個人 持有1年以內:45%
持有2年以內超過1年:35%
持有10年以內超過2年:20%
持有超過10年:15%
非境內居住個人 持有1年以內:45%
持有超過1年:35%
境內營利事業 不計持有時間長短,皆併入年度營利事業所得額,於次年5月辦理申報: 20%
境外營利事業 持有1年以內:45%
持有超過1年:35%

3.6房地合一_房地取得時間認定日

房地合一課稅因持有年限不同而有不同稅率,所以不動產交易取得時間的認定,攸關持有年限的長短,若地主交易不動產或參與合建前,應多加注意。

房地取得方式取得認定日
1強制執行。因強制執⾏於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、⼟地拍定⼈領得權利移轉證書之⽇
2交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋 訂定買賣契約之⽇
3⾃⾏興建的房屋 核發使⽤執照⽇
(無法取得使⽤執照的房屋,為實際興建完成⽇)
4提供⼟地與營利事業合建分屋所分得的房屋 交換後完成所有權移轉登記⽇
5原有⼟地,因政府施⾏區段徵收該⼟地並領回抵價地 所有權⼈原取得被徵收⼟地之⽇
6原有⼟地,因⼟地重劃經重⾏分配⽽取得的⼟地 所有權⼈原取得重劃前⼟地之⽇
7營利事業實施都市更新事業,依權利變換或協議合建取得都市更新後的房屋、⼟地 都市更新事業計畫核定之⽇
8營利事業受託辦理⼟地重劃或個⼈、營利事業(出資者)以資⾦參 與⾃辦⼟地重劃,取得抵繳開發費⽤或出資⾦額之折價抵付之⼟地(抵費地) 重劃計畫書核定之⽇
9建設公司配合政府政策,依合宜住宅招商投資興建契約及國營事業合建分屋附買回條件契約⾃政府或國營事業取得⼟地 契約簽訂之⽇
10因分割共有物取得與原權利範圍相當的房屋、⼟地 原取得共有物之⽇
11配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地為配偶之他方原取得該房屋、土地 之日
12繼承取得之房屋、土地 為繼承開始日
13以房屋、土地為信託財產,受託人於信託關係存續中,交易該信託財產。
信託關係存續中或信託關係消滅,受 託人依信託本旨交付信託財產與受益人後,受益人交易該房屋、 土地者。
(1)受益人如為委託人,為委託人取得該房屋、土地之日。
(2)受益人如為非委託人,或受益人不特定或尚未存在,為訂定信 託契約之日;信託關係存續中,追加房屋、土地為信託財產 者,該追加之房屋、土地,為追加之日。
(3)信託關係存續中,如有變更受益人之情事,為變更受益人之 日;受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之
14信託關係存續中,受託人管理信託財產所取得之房屋、土地,嗣受託人交易該信託財產為受託人取得該房屋、土地之日
15信託關係存續中,該房屋、土地持有期間內,如有變更受益人之情事 為變更受益人之 日
16信託關係存續中,如有受益人由不特定或尚未存在而為確定 為確定受益人之日

3.7房地合一_房地持有期間合併計算說明

地主因繼承或受遺贈取得房地;或是因自建或合建而拆除房屋,若要出售房地其持有期間之認定;或選擇適用自住房地優惠(可有400萬免稅額,超過部分獲利所得10%),其持有期間可以合併計算。其期間合併計算說明如下~

3.7.1繼承或受遺贈取得之房地

(一)個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。
(二)個人取自其配偶贈與之房屋、土地,得將配偶持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

3.7.2自建或合建

(一)個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋,出售該自建或取得之房屋,依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得將拆除之自住房屋持有期間合併計算,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

(二)個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋,依本法第十四條之四第三項規定計算房屋持有期間,應以該土地之持有期間為準。

3.7.3房地合一_房地持有時間合併計算彙總表

合併持有時間
繼承或受遺贈取得 得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。
得併計之期間,應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限
取自其配偶贈與之房地 得將配偶持有期間合併計算
得併計之期間,應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。
個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋( 自住房屋優惠稅率,400萬免稅額)得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。
得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。
個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋 以該土地之持有期間為準

3.8因繼承取得房地,房地合一適用新制or舊制?

發生繼承時間被繼承人持有時間新制or舊制
105.01.01以後被繼承人於104.12.31之前取得出售時,採房地合一舊制申報
105.01.01以後 被繼承人於105.01.01之後取得 出售時,採房地合一新制申報

3.9交易無論有無獲利,應於買賣登記過戶次日起30天內辦理申報房地合一所得稅

交易屬個人房屋土地交易所得稅(簡稱:房地合一稅)課稅範圍之房地,無論交易有無應納稅額,皆應依所得稅法第14條之5規定於完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向所轄稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附稅款繳納收據。
房地合一稅制自105年1月1日實施以來,常見未辦理申報類型包括不熟悉房地合一稅申報規定,誤認該筆所得應併入綜合所得稅結算申報、誤認僅出售土地不屬房地合一稅之課稅範圍或誤認房地交易虧損,無所得即無須申報等。而未辦理申報案件經稽徵機關調查後,依所得稅法第108條之2規定納稅義務人將面臨未依限辦理申報之行為罰或未申報所得之漏稅罰二者擇一從重之處罰。

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4.房屋時價之認定

依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條規定,本法稱時價,係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時價,應參酌下列資料認定之: (台財稅字第09604520980號)
  (一)報章雜誌所載市場價格。
  (二)各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。
  (三)不動產鑑價公司鑑價資料。
  (四)銀行貸款評定之房屋款價格。
  (五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格,加上同業之合理利潤估算之時價。
  (六)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
  (七)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。
  (八)法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。
  (九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。
  (十)時價資料同時有數種者,得以其平均數為當月份時價。

5.建築業/建設公司/建商_營業稅/營所稅/其他稅務規定

建設公司與地主合建分屋互易房屋及土地其憑證之開立方式

台財稅字841601114號
主旨:建設公司出資與地主合建分屋,雙方互易房屋及土地時,其銷售額之計算及憑證之開立,仍應依本部台財稅第7550122號函(編者註:參閱營業稅法令彙編)之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者,建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。
說明:二、營業稅法施行細則第18條規定,營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者,其銷售額應以換出或換入貨物之時價,從高認定。因此,合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等,亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格(土地免營業稅)。

專營土地開發出售之營業人其進項稅額不得申請退還。

台財稅第800382378號
專營土地開發出售土地之營業人,其因開發土地所支付之進項稅額,依法不得申請退還。

建設公司樣品屋或接待中心仍應設籍課徵房屋稅

臺中市政府地方稅務局表示,建設公司為促銷預售屋搭建樣品屋或接待中心,均屬房屋稅課稅範圍,在未拆除前都應依法設立房屋稅籍課稅。稅務局進一步說明,依房屋稅條例第3條規定,房屋稅是以附著於土地上的各種房屋,及增加房屋使用價值的建築物為課徵對象。因此,建商為銷售房屋而搭建定著於土地上的樣品屋及接待中心等屬建築法認定的建物,都應在建造完成後30日內申報設籍課稅,課稅現值計算方式同於一般建物,按建造材料、總層數、面積、地段等評定房屋現值,並按月計課,因供銷售房屋使用,應按營業用稅率3%課徵。日後拆除也應立即向當地稅捐稽徵機關申報,才能停止課徵房屋稅。

地主合建分屋取得房屋 記得要報繳契稅

   地主與建商合建分屋,由建商出資興建房屋,並由建商及地主為建造執照起造人,地主應就取得房屋依規定申報繳納契稅。新竹市稅務局說明,因地主與建商訂有合建分屋契約,所以地主分配取得之房屋,是地主以所持有土地部分持分與建商交換取得,實際上屬於交換行為。如果交換取得房屋之核定契價大於被交換土地之公告現值,等值部分按2%交換稅率核課,差額部分按6%稅率核課。該局特別提醒,地主應於房屋建造完成且主管機關核發使用執照之日起60日內,向稅捐稽徵機關申報繳納契稅,逾期申報每逾3日會被加徵應納稅額1%的怠報金,最高以應納稅額為限,但不得超過1萬5千元。如有匿報、短報情形,並加處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用

   財政部臺北國稅局表示,營利事業與地主合建分屋,約定由營利事業負擔繳納換入土地之土地增值稅,不得列入營利事業之費用或建屋之成本。
   該局說明,依財政部75年11月19日台財稅第7568163號函規定,建設公司與地主簽訂合作建屋契約,雖約定建主因合建而換入之土地,其土地增值稅由建主負擔,惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方(地主)負擔,故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。
   該局舉例說明,甲建設公司107年度與地主合建分屋,依雙方所簽訂之合作建屋契約,甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元,因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔,依上開財政部75年函釋規定,不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。
該局特別強調,營利事業如有因合建而換入之土地,依約須由建商負擔繳納換入土地之土地增值稅,依前述規定不得列為成本費用,籲請營利事業應注意稅法相關規定,以免遭調整補稅。

營利事業與地主合建分售(或分成)不動產建案,應按售價比例分攤廣告費

   財政部臺北國稅局表示,營利事業與地主合建分售(或分成)不動產建案所發生的廣告費,除應依照營利事業所得稅查核準則第78條規定取得相關憑證外,並應按其售價比例分攤認列廣告費。
該局說明,依營利事業所得稅查核準則第78條規定,具有廣告性質的各項費用,應取得統一發票或合法憑證,並檢附載有活動名稱及營利事業名稱的相關廣告或促銷證明文件。又營利事業與地主約定合建分售(或分成)興建不動產,其廣告費用,基於收入費用配合原則,應按其售價比例分攤計算房地各別應分攤的廣告費,申報廣告費用支出。
   該局舉例,甲建設公司與地主採合建分售方式興建不動產建案,銷售該不動產建案的廣告費1,000萬元,如建物及土地的售價比例為40%及60%,依前開規定應按建物及土地售價比例計算建設公司應分攤的廣告費,甲建設公司辦理營利事業所得稅結算申報時,得列報的廣告費為400萬元。
該局提醒,營利事業於辦理營利事業所得稅結算申報時,列報的費用應依相關規定辦理,以避免因不符合規定而遭剔除補稅,損及自身權益。

建設公司因解約而沒入預收之土地價款,應報繳5%營業稅

   財政部臺北國稅局表示,建設公司因買受人違約,逕予解除契約,並?入依約定之違約款項,屬銷售貨物或勞務所產生之違約金性質,應依規定開立應稅統一發票,報繳營業稅,並列報當年度營利事業所得稅。
   該局說明,在中華民國境內銷售貨物或勞務,均應依法課徵營業稅;營業人銷售貨物或勞務之銷售額,為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價,包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用。建設公司因買受人未依約定時程繳付土地價款,依約通知買受人解約,並?入買受人依約定之違約款項,因不動產所有權以登記為要件,買受人在未取得該土地產權前,其支付之土地價款係為取得土地之權利,嗣因解除土地買賣契約關係,建設公司依約沒入之款項已非屬銷售土地之代價,應將原開立預收土地款之免稅統一發票收回,並重行開立違約金之應稅統一發票,報繳營業稅,並列報當年度營利事業所得稅。
   該局舉例說明,於查核A建設公司106年度營利事業所得稅結算申報其他收入-土地違約金收入時,經A公司說明土地違約金收入係106年與B君簽訂土地買賣契約書,嗣因B君未能依約定之時程付款,依約對B君寄發存證信函並解除契約,A公司依約定沒入契約總價款之15%以為違約金,並退還B君已支付之土地價款扣除前開土地違約金之餘額,A公司將前開土地違約金收入列報其他收入,報繳營利事業所得稅。惟經該局進一步查核,A公司於收取土地價款時,已依規定開立預收土地款之免稅統一發票,嗣因解約而?入契約總價款15%之金額,屬違約金性質,非A公司銷售土地之代價,係屬與銷售行為有關之銷售額,A公司未依規定將原開立預收土地款之免稅統一發票收回,重行開立違約金之應稅統一發票,報繳營業稅,核認A公司短漏開統一發票,並短漏報銷售額,核定應補徵營業稅,並處以罰鍰。
   該局呼籲建設公司因買受人違約所?入之預收土地價款,應依規定開立違約金之應稅統一發票,報繳營業稅,並於辦理年度營利事業所得稅結算申報時,列報其他收入,如因一時疏忽或不諳法令規定,致短、漏報繳稅款者,請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款,以免受罰。如尚有任何疑問,歡迎撥打免費服務電話0800-000-321或逕洽所轄稅捐稽徵機關,該局將竭誠為您服務,亦可至該局網站(https://www.ntbt.gov.tw)查詢相關規定及資訊。

營利事業轉讓預售房地權利,土地之讓與價格亦應開立應稅發票

  財政部臺北國稅局表示,營利事業購買預售屋,如於房地產權過戶前,即將購屋之權利義務轉讓,其交易性質係屬出售預售房地之登記權利,所得款項應按讓與價格「全額」開立應稅發票予買受人。
  該局指出,營業人向建設公司購買預售屋,如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與第三人承受,應由該營業人,依房屋及土地之讓與價格全額開立應稅發票予買受人。
  該局舉例說明,甲公司於107年底購買預售屋(含房屋及土地)1戶,已陸續支付5,000萬元,於房地產權過戶前,即於108年5月中旬以6,500萬元將此購買預售屋之權利轉讓予乙公司,並分別按約定房屋價款2,000萬元及土地價款4,500萬元開立應稅及免稅統一發票與乙公司。惟甲公司係於未取得預售屋產權前即予以出售,因其購買預售屋於過戶前尚非屬房地所有權人,僅對出售預售屋之建設公司取得房地移轉請求權,因此其交易性質係屬出售預售房地之登記權利,與取得房地產權後出售不動產之交易有別,銷售所得款項應全數課徵營業稅。亦即甲公司出售「預售土地登記權利」部分4,500萬元,並非免徵營業稅之出售土地交易,而應全數開立應稅統一發票,並申報為應稅銷售額。
  該局呼籲,營利事業於房地產權移轉前,轉讓購買之預售屋權利時,無論有無約定房屋及土地價款,均應按讓與價格「全額」開立應稅統一發票,以免因將應稅銷售額申報為免稅銷售額而遭補稅及處罰。

營利事業借款購買非屬固定資產之土地所支付之利息,不可作為當期費用或支出

  財政部臺北國稅局表示,營利事業因購買非屬固定資產之土地而借款所支付之利息,不可作為當期費用或支出。
  該局說明,依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定,營利事業購買土地之借款利息,應列為資本支出;經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息,可作費用列支。但非屬固定資產之土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作其收入之減項。
  該局指出,近日查核轄內甲公司營利事業所得稅結算申報案件時發現,甲公司列報金融機構借款利息支出一百餘萬元,經深入查核該筆借款之用途為支付土地價款,雖已辦妥土地過戶手續,但公司購買該土地目的是為投資使用,遂依上開規定將利息支出核定轉列遞延費用。
  該局提醒營利事業借款購買土地時,應注意並非所有借款利息皆可申報為當期費用,應按土地用途來決定利息支出之列報方式,以免因不符相關規定而遭調整補稅。

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補充資料:
1.若認定個人屬營利事業,下列解釋函令得援引適用(台財稅字10400691430號函規定)

藥品、醫療器材輸入、販售、製造許可申請_查驗登記相關

藥品中文名稱審查重點

1. 對於同一成分、不同含量之單一製劑(例如:××錠 300 毫克及××錠 500 毫 克),可在已核定之品名,與相關規定不抵觸之原則下,冠上單位含量以示 區分,以便使各廠同一成分之產品品名一致。但申請時,應檢附原領有藥品 許可證之影本供參。
2. 品名必須包含該藥品之劑型,且不得以該藥品不同劑型名稱為品名。
3. 不得使用形容食品滋味之「美味可口」、「香甜可口」、「滋養美味」等詞句。
4. 複方製劑中文品名可採用商品名,不須加冠廠名;單方製劑中文品名可以統 一命名加冠廠名,或可採用商品名而無須加冠廠名或統一命名。統一命名以 中華藥典收載為準,藥典若未收載,則由本署以音譯或意譯予以統一(例如:” 商品名”- 毫克,或”廠名”統一命名-毫克)。
5. 商標如不適用於藥品時,不得使用。如以我國歷史人物名為註冊商標而加冠 於藥品名稱,不予核准。
6. 藥用空膠囊之名稱應統一為「〝××牌〞藥用空膠囊×號」。
7. 藥品品名若涉及仿冒、影射情事,依商標主管機關認定,或法院裁定。
8. 除藥典及固有成方之製劑外,不得以「××酒」為品名。
9. 為防止品名虛偽及誇大,不得使用「新」、「強力」、「高單位」、「聖藥」、「靈 藥」、「特效藥」等字樣,如須表示主成分相同而含量不同之製劑者,只限標 示含量單位;有些製劑其處方成分無肝方面之效能,則不得以〝肝〞字為品 名。
10. 藥品於未提供資料佐證並經簽辦同意者, 不得使用「加強」等字樣。

食品藥物管理署_申請案件處理期限表含重要工作階段辦理天數

食品、藥品、醫療器材申請許可案件處理期限表含重要工作階段辦理天數(FDA藥字第1061411895號公告附件)(PDF下載)

關於創業資金的二三事。借錢創業、青年創業貸款與創投融資

關於創業資金的二三事。借錢創業、青年創業貸款與創投融資
借錢創業? 如同特技表演一般,你必須要有超高的技能才能保持平衡前進而不跌倒。

關於創業資金的二三事。借錢創業、青年創業貸款與創投融資

創業資金

創業資金的多與少
是玩1把與20把的差別

創業是要做好準備,只是要做好那些準備,沒人可以知道?

創業者除了要管技術、管生產還有財務、行銷、市場、合夥人、選址、合約、員工….一大堆的事情,每一件事情就需要相對應的技能來應對。創業會遇到的問題五花八門,難以設想得到,因此當創業時遇到不熟悉領域的問題時,不管創業者會不會只能自己下去做,邊做邊修正,用時間來換取空間及經驗。

若把創業比喻成賭博來看,其實創業跟賭博還蠻像的,賭博是機率,創業也是機率,創業者要做的工作就是在有限的資源下,拉高勝率。

一個人創業只有50萬資金,假設每次失敗的成本是50萬,那,他只有一把的機會。這把沒賭中,就陣亡了。

若一個人創業資金有1000萬,同樣的每次失敗的成本是50萬,那她就可以有20把的機會。只要在這20把的經驗中,找到正確獲利模式就可以翻轉局面,找到獲利方程式。甚至在創業有足夠多的資金,在遇到問題時可以選擇花錢 聘顧問買經驗,減少摸索的過程,增加獲勝的機率。

因此創業過程中,資金絕對是創業成功與否重要的因素之一。你問我說創業要準備甚麼技能,每個行業都不太相同。但唯有資金這件事,大概是每個行業都要面對的,若能準備足夠多的錢就能有足夠多的優勢,可以在創業過程中比別人擁有更高的容錯率。

一般來說創業資金籌資管道有以下管道:

(1)自籌 (2)借錢 (3)銀行貸款 (4)政府補助 (5)創投融資

本文針對借錢創業、創業貸款及創投融資這三個籌資管道來做說明:

1.借錢創業

很多人問說,想要創業沒錢怎辦?要不借錢來創業。我的答案是千萬不要。

以下舉一個網友在網路上提出的實際案例來說明~
創業開店四個月,每月營收3萬、支出9萬、虧損6萬。
現在資金不足且已經有跟身邊的親朋好友周轉過了。該怎麼辦?

我的看法是設立到現在才四個月,錢已經花完,還已經跟親朋好友借款,呈負債狀況。這時候提甚麼行銷策略、改善計畫等等的都已經太遲,就算是有行銷策略或是改善計畫,也都是需要錢來執行的。而且就算借到了錢,就能確定可以轉虧為盈?還是只是延後倒閉的時間。

而沒錢就是沒錢,不能獲利就是不能獲利。

社會過度美化及神化了創業,覺得創業就要一次成功。甚至會有過來人跟你說,當初她就是這樣,咬著牙,撐過來的。撐過就是你的。我想問的是,這些人拿甚麼保證一定撐得過去?而就算撐過去這一次就永保安康一帆風順?

我相信大多數的建議都是出於善意,但通往地獄的路往往是善意鋪成的。

撐下去而成功的,有,但在事務所那麼多年,看到撐不到開花結果的,更多。

再舉一個客戶諮詢的案例,就是這個客戶諮詢後讓我動手寫下這篇文章~

上星期有一個新客戶來諮詢低利貸款的事,我跟她說明了貸款條件及應對銀行的方法後。我問她說,你的報表是真實的嗎?報表顯示去年營業額1000多萬,淨利卻只有5萬。

她回答這報表是真的。而且去年為了周轉,她才跟銀行辦信用貸款百來萬,手續費13%,利息9%。

我心想這是甚麼操作,用9%的資金來賺取0.5%的利潤?更何況還有13%手續費還沒折算成利息,簡直是吸血蟲。因為是新客戶,我只能委婉地跟她說,你的商業模式一定存在著問題。你這樣沒有改變作法,卻持續的擴張營運及信用是撐不了多久的。我想她自己其實也清楚吧!

回過頭來,我們來看借錢創業這件事。人生不只是創業,還有健康、家庭、還有未來很長的人生。

你可以選擇繼續想辦法借錢創業繼續撐;撐過就你的,撐不過就是付出代價。而這代價,不低。除了還款的壓力,還有你的信用或許還有說不明還不清的人情。

或是你可以選擇暫停或歇業,去工作、去賺錢、去學習,重新再來一次。持盈保泰蓄積能量,讓自己能更有資源去面對下一次的創業。這一次或許還沒準備好,我們記取教訓,作為下次創業的基本。這一次或許你準備好了,但是時機不對,暫停一下,等待時機。

若是靠自己資金創業,收掉就收掉,再存錢再開始,沒有負擔;若是借錢創業,收掉之後,還要繼續償還之前的負債,而這負債應該是龐大的負擔,壓垮你重新出發的能量。

再來,會借錢給你創業的必定是你的親朋好友,若創業成功還款順利,這還好,但相對你也欠下了人情,在華人社會中,人情是一個很難說清、還清的。若是創業不順利,之後如何面對這些人情?逢年過節,如何面對這些親朋好友?

希望每一個要借錢創業的創業家都能好好思考借錢創業的必要性。也許也有人會要跟你借錢創業,你也可以把這篇文章傳給他看。畢竟創業是人生選擇之一,而非全部。

我的建議是不要借錢創業,尤其是第一次創業的人更不要借錢創業。

2.創業貸款_青年創業貸款&中央銀行低利貸款

2.1青年創業貸款

政府為支持青年政策,於2020年提出 600億”新”青年創業貸款,8月1日正式上路。
➡️銀行一站式服務
➡️無須提營運計畫書
➡️7天內完成審核
➡️一百萬內無須保人,由政府擔保

2.1.1青年創業貸款貸款對象及申請資格

依法辦理公司、商業登記未滿五年之事業;
以負責人或事業體名義,擇一提出申貸;
如事業體負責人為外國人,應以事業體名義申貸。
(一)負責人須年滿二十歲至四十五歲。
(二)負責人為中華民國國民者,應於我國設有戶籍,並於三年內 受過政府認可之單位開辦創業輔導相關課程至少二十小時或 取得二學分證明;負責人為外國人者,應取得我國政府核發之創業家簽證。
(三)以負責人名義申貸者,負責人之出資額應占該事業體實收資 本額百分之二十以上,屬立案事業無出資額登記者不受此限。

2.1.2青年創業貸款用途

□準備金及開辦費用(請在事業體依法完成公司、商業登記或立案後 8 個月內申請)
□週 轉 性 支 出 (請在事業體依法完成公司、商業登記或立案後 5 年內申請)
□資 本 性 支 出 (請在事業體依法完成公司、商業登記或立案後 5 年內申請)

2.2中央銀行低利紓困貸款(延長至2021.06.30)

這是針對受疫情影響的補助貸款,最高50萬,免擔保、免手續費、利率1.845%
詳細申請資格及條件如下:
央行因應疫情辦理中小企業貸款專案融通作業規定問答

2.3貸款創業注意事項

2020因疫情關係有許多的紓困及補助貸款,但只要是”貸款”都是需要還款的。就算是補助貸款,也是補助利息而已,還是需要還的。回到我之前寫的,創業者要思考的是借錢創業這個議題,如中央銀行低利貸款50萬,免擔保、免手續費、利率1.845%,條件很好,審核也很寬鬆,要不要借?你決定。

借了,就是在擴張信用,支出你未來的收益。

除了青年創業貸款及中央銀行紓困貸款外,還有其他微型創業或是經濟部的紓困貸款等等,都是針對特定族群的低利或0利率貸款。雖然我不建議借錢、貸款創業,但創業者若是真要借錢來創業,這些政府資源都是創業者優先借錢的管道。

其次,有的創業者會去銀行作信用貸款,這個部分我強烈建議不要做。

銀行信用貸款,除了利率高之外,手續費也驚人。而且依據網路文章所寫新創企業存活率,一年只有10%、五年存活率1% ,姑且不論這數字的真實性,但可預見的是,新創企業獲利已經不易、倒閉的機率又高,當創業者貸了高利率的信用貸款來運作公司,等於是在獲利不易的狀況下再度壓縮公司獲利,同時也大幅增加倒閉後背負貸款的風險。

至於其他融資管道,如民間信用貸款或是二胎貸款。嗯~母湯喔!!!!!!

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3.創投融資

除了自籌及借錢創業外,還有一種創業資金來源即是拿到創投融資資金。這當然是最好的創業資金來源之一,創投不僅能提供創業資金,還有可能帶來技術、資源、市場或是管理上的支持。但,相對的創投資金也會對你有所要求,且說一句老實話,99%的創業者不是拿不到創投資金而是連創投都見不到。

可能是受媒體的報導及獨角獸神話的推波助瀾,許多創業者懷抱著被創投投資的期待。我常被客戶問,怎樣才能受到創投青睞?我通常會回問客戶幾個問題,但最重要的一個問題是你預計幫創投賺回多少錢???從你預估的獲利回報來回推這金額是否符合創投資金預計回收的報酬,就知道是否有機會拿到創投的投資了。

以創投經理人手上管理的資金部位及對資金要求回報的報酬率來看,絕大多數的案件直接被無視,根本沒辦法進入他們的選案標準,更遑論拿到資金。就算符合了選案標準,也還有許多同性質的創業案件跟你競爭著創投的資金,等你在這些競爭者之中勝出之後,接著是調查、DD、談判等等工作,相當的耗費時程。

你最好的創投就是你身邊的親朋好友

如果一個生意的獲利一年只有幾千萬、甚至幾百萬,我建議最好的創投或是天使投資人就是你身邊認識的親朋好友,可能是你的老師、長輩、同學等等,這些人本來就認識你、知道你是甚麼樣的人、有甚麼樣的能耐,這些經年累月累積下來的信任度,相對於開始陌生拜訪創投、一次次的路演、一回回的談判,親友的投資的金額雖然不多,但可以縮短時程且資金取得也比較容易。

且相對於銀行貸款及借錢創業來說,投資人的身分是股東不是債主,投資人所投入的款項是股款,不需要還也無須利息,在於財務上的壓力相對輕鬆許多。但要注意是,在投資前彼此權利義務的釐清、投資條件的設定等等,需要說清楚、講明白,最好能白紙黑字寫下來,以免日後引發股東糾紛。

關於如何預防股東糾紛,另有一篇文章供大家參考~

股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛/商業糾紛
股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛- Casper 企業方舟 (taxconsult.tw)

4.結語

如何取得創業資金,每個創業者得各憑本事。最笨的方法當然是以自籌的方式取得,先上班工作賺到足夠的資金或是邊工作邊兼職創業;最好的方式就是得到創投的支持,朝著公開發行上市前進。 至於借錢創業,我個人是不建議。但每個人風險承受程度不同,或許也些人不認同本文章的觀點。無論如何希望這篇文章能對創業者在創業資金取得上有所幫助。

股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛/被股東騙錢

股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛/商業糾紛
股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛/商業糾紛

這幾年陸陸續續處理了許多股東合夥糾紛,不管合夥雙方原先是甚麼機緣開始這生意的;也不管雙方原先的關係是同學、是朋友、是夫妻、是兄弟姊妹等等;也不管這類案件是肇因於利益衝突、侵占、背信貪汙或是爭奪公司經營權等等,這類案件的發生基本上是累積了一段不短的時間且衝突已無法避免,不是雙方可以好好坐下來解決的。

1.股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛_案件特性

股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛案件通常有以下特性:

1.雙方為了維護自身權力及利益,雙方的溝通常處於劍拔弩張的狀態。在會議上錄音、錄影都是常態,叫囂、肢體衝突、黑衣人等等我們也不是沒遇過。

2.股東糾紛案件工作量極大,需耗費大量時間精力在溝通、策略擬定、資料確定、依照對方個性掌握對方的底細及會議上的攻防等等,都在考量範圍內。

3.公司員工為避免捲入糾紛,處於為難及自保的狀態下,就算是日後案件落幕,員工對公司的向心力及團隊間的信任感都大幅下降,不利公司後續業務開展。同樣的公司往來的廠商及客戶,也會面臨押寶的問題,這些不利公司發展。

4.有衝突的是股東雙方,而我們的工作是依照我們的經驗及法律上的規定協助客戶、提供建議及策略。但也因為這樣的身分,通常會被對方劃為敵對方,常會感受到對方的敵意。

5.每一個案件都是個案。雙方手上握有的資源及條件不同,對於有經驗的專業人士可以有更多的手法來化解對方招式、提出可執行的方案來提高勝算。但就算再有經驗的專業人士,也不能保證能做到客戶所預期的結果,更何況有些客戶的預期是建立在錯誤期待下。

因此,股東糾紛不僅勞民傷財,且結果可能不如原先預期更不利未來公司發展。
如何降低股東糾紛讓企業能長遠發展是企業主不得不認真面對的議題。

2.股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛_發生原因

2.1真的遇到壞人

在事務所這麼多年,這一點是我百思不得其解的。

為什麼就是有人就是要騙別人錢???
為什麼就是有人就是要騙別人錢???
為什麼就是有人就是要騙別人錢???

若是一個合夥對象,每次見面就吹噓很有背景、資源很多,卻拿不出任何證明實績;或是見面就拿出跟誰誰的合照、認識誰誰誰,跟誰很熟,卻不把合作生意好好談清楚;或是提出一個投資案有遠大的遠景或是哪一名人要投資他,因為資金周轉問題或種種因素,要把這大好機會留給你;或是他因為認識誰誰誰或是哪裡特殊進貨管道,手上有大量低於行情的商品;或是開口談合作時只要你出錢,而他以這些吹噓的事做為合作的籌碼等等。(以上都是套路)

並不是說這樣的人或案件一定會出問題,只是這樣的案件務必更小心謹慎面對。

另外還有一種是圈錢為主的投資案件。創業圈常說,現在的生意除了B2B、B2C之外,還有更多的是B2VC及B2GOV。這雖然是句玩笑話,但也看出有許多人一開始創業不是以發展生意的為目的,而是以取得資金為主。這樣的合作案件並非以長久經營為主,評估上也是要特別謹慎。

2.2能力不足誤判市場、過度承諾

創業的技能與上班的技能絕對不同。新手創業常會有一種狀況,因為合夥主事的一方,也不是刻意要騙投資款的,但因能力不足、對市場前景誤判或是合夥之前過度承諾,一但投資成效不如預期,股東間信任消失,頭前的一方即會有被股東騙錢的感覺,發生股東糾紛的機會即大幅增加。

或是許多的合夥案件是迎合現在市場上主流投資的,許多人擬一個企劃案四處籌錢,風風火火開始,投錢進去的股東只看到市場前景而忽略相對應的風險,不管是投資人或是提案人,都想趁著風頭上賺錢,然而,這樣對過去沒有相關經驗、對新市場匆促投入;且資金投入股東期望有豐厚回報等等,都是暗藏股東糾紛的隱憂。

通常在事務所,客戶來諮詢評估投資案件時,若這些案件來源是透過朋友轉介紹、新認識的朋友;或正流行風頭上、市場前景過份光榮遠大、預計投資與報酬不成比例等等…,我都會問客戶”為什麼是你?”

2.3對人不對事

作生意就是做生意,不要牽親帶故的,能做朋友/兄弟的不一定能做生意;能做生意的,不一定能合夥。常見創業者抱著”呷好道相報”心態,遇到一樁生意機會,就會把親戚好友兄弟全拉上車來。這種狀況,對於合夥生意並不是好現象。

生意就是生意,不是人情也不是關係。生意就是談錢、談利潤怎分配、談誰負責甚麼事、談怎麼分錢。

很多人創業把親戚朋友全拉上車,又不好意思講好誰該做甚麼?誰該負責甚麼?事先對這些合夥人的能力也沒有確認。基於人情為基礎的合夥,大家開會一團和氣好好好,全部由你決定。等到一有狀況發生時,說不清責任歸屬,就算可以釐清責任歸屬,也礙於情面或之前沒有講好而難以處理,紛爭也就這樣開始了。

甚至還有許多人是沒有投資風險意識,總覺得投資就是獲利,當經營發生虧損時,不分青紅皂白的要求依照投資額全額退股的大有人在。

其他常見人情投資,如在公司營運上軌道之後,安排沒有專業技能的親友進入公司擔任會計、採購等等職務,引發後續總總衝突及摩擦。

2.4經營理念不同

有的公司一開始合夥很順利、公司也賺錢,但發展到後期,因為股東雙方對公司經營方向有了不同看法,而引起了股東糾紛。以香港鏞記為例,對於鏞記的經營方向,大哥傾向於守成,好好用心的將這家上一代留下來的茶樓經營好;而弟弟卻主張擴張,四處擴點成立連鎖,以擴大規模增加收入。

香港鏞記兄弟二人的經營理念,不能說誰對誰錯或是誰好誰壞;但衝突的二方誰也不退讓的結果,使的公司經營陷入僵局,引發後續兄弟二人對簿公堂。

2.5沒有法律的概念

這是我在事務所這麼多年,百思不得其解的第二個問題

為什麼要侵占公司的資產?為什麼要侵占公司的資產?為什麼要侵占公司的資產?

公司的錢不是個人金庫,不屬於自己的錢不能拿,拿了就違法。這道理很簡單,但實務上卻遇過合夥人盜賣公司資產、對公司帳戶動手腳、拿公司的錢支付個人花費、私下跟廠商拿回扣、到客戶端要求喝花酒等等損害公司權益等行徑。

我想大多數人都不會這樣做也不能容忍這樣的事情在公司發生,這樣的情形卻也逼得股東不得不以法律程序來維護自身權利。其他違法行為,如私下設立相同業務公司轉單;為便宜行事偽造文書代簽用印製作假文件;為逃漏稅捐而作假帳等等,這些違法侵害股東權益往往是股東糾紛最直接的引爆點。

2.6離婚/繼承/分家

若股東意識到會有離婚\繼承\分家狀況發生時,務必事先做好相關股權移轉規劃。

股權移轉需要考量層面廣且須一段時間辦理移轉,若在移轉未完成前或是未有事先安排下,合夥一方發生離婚\死亡繼承\分家等等情況,其股權歸屬不明確造成經營權動盪;或因離婚\繼承\分家而新取得股份的股東要對公司運營作大幅度變動,舊有股東的反抗等等,都會造成公司經營上的極大挑戰。為預防此類因離婚或繼承所引發的股權紛爭最好的方式即是事先將股權安排好,以防意外狀況。

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3.如何預防股東糾紛\合夥糾紛\股權糾紛

3.1找對的人上車

如何識別並找到對的人?這可是大議題,大家各有各的經驗及方法。網路上也有許多文章論述述,這些文章論述的最終結論多是,人品最重要。該如何識人任人,也是經營者必備能力之一。

結論,人品不好,結局就不好!

3.2調整期望認知

前面提到的發生股東糾紛\合夥糾紛\股權糾紛的案件,總結大部分的原因來自於雙方認知的不一致。

期望的落差、認知不一致或是公司發發展不如之前所說的,此時若再加上帳冊沒交代清楚或是資金去向無法釐清,投資人或合夥人就會有被股東騙錢的感覺。 這大概是我們處理過股東糾紛最主要的衝突點了。

在合夥前,個人的能力專長不同、工作習慣不一致、做事品質要求不一;溝通相處模式、對投入程度的要求、對報酬的預期甚至是資金運用等等都存在著個體差異;在合夥後,上述的議題若沒有處理好,都將成為發生股東糾紛的導火線。

如付出程度及取得報酬的預期心理上的落差,當一開始合夥創業時,有人投入資金多、有人投入心血多、有人帶來業績等等,當這些資源難以量化時,主觀上就容易產生投入與報酬不對等的不平衡心態,總認為自己投入的比較多卻領得少或是對方付出不夠卻領得比較多等等歧異,當這些歧異日積月累到一定程度,加上工作上的摩擦,股東糾紛就發生了。

所以解決股東糾紛的一個核心點是,找對的人上車並把大家的期望與認知調整到一致。接下來便是合約文件的簽訂,規範彼此的權利義務。

3.3重視合約_股權協議\股份劃分\合夥協議

當確定好要開公司有合夥或合作意願後,接下來進入了公司籌設\股權劃分\股權移轉\合夥協議等等法律程序及合約的擬定。這些文件及協議包含:

3.3.1公司組織型態確認(行號、有限公司、股份有限公司、閉鎖型股份有限公司)

不同的組織型態,對於股東會及董事會召開的方式、股東會及董事會決議的方式、及對股東出資轉讓的規定皆有不同的規定。實務上,許多人在開公司或入股之前,對於公司法的規定都不甚了解;或是對於所應負擔的權利義務也都沒確認清楚,如不清楚擔任董事的責任及權利,即在董事院認同意書上簽名就任,等日後發生糾粉,在法庭上來主張不清楚董事的責任義務,這樣的主張往往是不被法院所接受的。

其他如擔任監察人的責任及義務?股東的責任及義務?對於公司帳冊及公司文件的請求權等等,相關權利義務規範都會影響後續公司經營權的掌控,若是沒有清楚明瞭,小則權益受損重則觸犯刑法。 至於該如何選擇合適組織型態,請諮詢專業人士的協助。

3.3.2持股比例的分配

持股比例不僅僅是攸關未來公司獲利的分配,也是爭奪公司經營權的的主要武器。前面提到,一旦發生股權糾紛,雙方已不能好好坐下來談,只能透過法律程序來解決。這時,經營權爭奪戰是主要戰場,而持股比例決定了戰場的勝負。

簡單說,持有的股份越大,勝率越高,但還要看其他客觀上相對應的條件。

3.3.3章程的擬定

由誰擔任董事?
章程規定股東會決議方式為何?一人一權或是一股一權?
章程中是否有無特別股或黃金股,或是一票否決權的設計?
彼此的權利及義務是否有特別要約定的地方?

在不違反公司法的規定下,盡可能的將彼此的權利義務明訂於章程中。

3.3.4合夥協議的簽訂

最常見的合夥爭議之一,是一開始合夥時雙方基於信任或交情沒有簽訂任何合約,當雙方發生爭議時,一方主張當時匯入款項為借款、一方主張為合夥出資,在提不出其他證據之下,合夥糾紛就會變成各說各話的鬧劇。

因此在合夥前,股東間有何特別協議,為免口說無憑日後有所爭議發生,建議白紙黑字寫下。 簽訂協議時,應有專業律師從旁協助,以免意思表達錯誤、用字遣詞造成誤解,造成日後各執一詞;或是對法條有所誤解,而簽訂了不恰當損害權益無效的條款。藉由專業減少日後的爭執訴訟並確定其適法性。

在這些合約及股權上的協議,隨著公司發展遇到的狀況不同,不要期待一次的規劃就能應付未來種種難題。隨著經營狀況、市場變化、股東退股、新投資人加入,股權也會隨著變化或移轉;對公司經營方向的調整、組織的擴張或守成及現實環境的影響下,彼此間的協議業也需適時的修正。

3.4公司依法經營

許多企業主在經營公司時誤解法律規定或是為了節省成本、降低稅務;貪圖方便或便宜行事,而違反法律規定。這些違反規定的事情,在合夥雙方有爭議時,就很好成為一個發動攻擊點的地方,而公司有這些違規之處,主要還是經營上、稅務上的考量。其他因股東糾紛所引起的法律訴訟多半以違反商業會計法、所得稅法或是背信、侵占、偽造文書等等。

最常見的如未依規定召開股東會,當日後有爭議時,對方即可以股東會不符法定程序召開請求法院撤銷股東會決議;或是擔任公司董事,出於意圖為自己或第三人不法利益、或損害公司利益,且導致損害公司財產或其他利益,構成對公司之背信行為,就有涉及刑法背信罪的風險。

因此在公司經營上遵循法令規定並聘用諮詢專業人士,以降低日後法律訴訟風險。

若你目前正要開啟新事業、剛要與人合夥或股東之間已有矛盾糾紛需要專業的協助及建議,歡迎與我聯繫。

4.遇上股東糾紛/合夥糾紛/股權糾紛,該如何處理

先說結論:
持股多的勝率高、持股少的勝率低;
合法合理者勝率高、違法亂紀者勝率低;
尋求專業協助者勝率高、自行出面應對者勝率低。

4.1先協商協談

若是做好所有相關準備,卻還是免不了發生了股東糾紛,那就第一時間找律師、會計師、顧問等專業人士協助;最好是在開始有矛盾未正面衝突前即尋求專業人士意見,分析利弊、預先動作,以避免事態擴大。等到前置動作都完成後,再委任律師、會計師協談協商,避免雙方直接溝通的正面衝突。

4.2依法行事而

所有的動作,都遵照法律規定來執行,才能解決問題。

常見股東雙方爭論的點往往是依據人情義理及道德上的訴求,而不是法律上的規定。不僅解決不了問題,反而會使雙方交惡。關於人情義理及道德價值觀每個人的定義底線都不同,這樣的爭吵不僅沒有意義而且也不能解決問題。

除了依法行事外, 合夥公司在帳冊及財務報表的處理上,一定要依規定處理。

台灣企業普遍存在著二套帳的問題,若是發生了衝突或是在資金上交代不清,合夥股東有被騙錢或是隱瞞的感覺,進而激化對立。

4.3召開股東會

若真走到這一步,事先的策略擬定是必須的。

從事前資料的收集、公司股權現況的盤點及事先攻防的沙盤推演,再到股東會當日,突發狀況的調整及合約\協議書的起稿修正,都需要律師、會計師等專業人士的協助,尤其是當場策略的調整及當場合約的起稿修正,絕非一般沒有經驗的專業人士可以勝任。 雖然我們多年來累積的經驗,希望每次的糾紛都能順利解決圓滿落幕,但每間公司的狀況不同、對手不同,面對每次的股東會,我們依然還是戰戰兢兢,

4.4依法提出訴訟

雙方若一直無法達成協議,或是無法做出合適的決定時,公司陷入僵局,最終不得已的選項即是依法提出訴訟交由法院來裁判。

這時雙方已決裂,各自發起攻擊。最常見的招數即是提出刑事訴訟,如前面3.4公司依法經營段落所述,若公司業務經營一切皆遵循法律規定,在此時就能避免承受刑事訴訟的壓力及攻擊;而平日經營缺乏法治觀念或有違反法令之處,則會陷入對方以刑事逼迫讓步或和解的圈套。

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5.結語

有些人喜歡獨資做生意,一切掌控在自己手上,但隨著事業擴張的過程中,往往面臨到需要資金、技術、通路等各方面的支持,這些支持很可能最終都會以入股公司或交換股份的形式來投入資源,以確保雙方能享受到這資源帶來的好處。

因此,常有人問我,合夥生意好不好做?能不能做?

我的回答是,合夥生意對股東的管理就如同經營者面對的所有商業難題一樣,這些都是經營者的所要學習具備的能力及面對解決的課題之一。不論是一開始就一起合夥的原始股東或是後來因增資或股份轉讓而進入公司的新股東,時時管理好股東期望、暢通溝通管道並依法經營公司,才是降低股東糾紛、增進企業競爭力最好的策略。

或許你的技術及產品是一時之選,但做事業不單單是產品及技術而已;創業團隊、股東之間的和諧、事先的股權規劃讓雙方明確知道彼此的權利義務,才能讓事業更加順利長久。

若你目前正好要成立公司、或是正要與人合夥或則是股東之間已有矛盾糾紛需要專業的協助及建議,拿起手機加LINE_0929231208,與我聯繫,把可以事先預防的問題,從一開始就解決吧!

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